Duży dom - duży problem

W przypadku dużych budynków mieszkalnych nie sprawdza się powiedzenie, że „od przybytku głowa nie boli”. Jeśli dom przestaje spełniać nasze potrzeby, staje się problemem – eksploatacja nieużywanej powierzchni kosztuje, nie da się jej całkowicie wyłączyć np. z ogrzewania. Sprzedaż dużego domu może zająć długie lata – wiele zależy w tym przypadku od lokalizacji, trzeba też trafić na osobę, która będzie miała pomysł na wykorzystanie takiej nieruchomości. Przebudowa np. na kilka mieszkań generuje ogromne koszty i komplikuje sprawy własnościowe. Nie każdy ma pomysł, gotowość i środki finansowe na uruchomienie w  nim własnej działalności. WYNIK BUDOWNICTWA CZASÓW TRANSFORMACJI Duże domy stanowią dziedzictwo późnego okresu peerelowskiego i początków ery III RP. Powstawały przede wszystkim w późnych latach 70., a następnie 80. i 90., kiedy to Polacy po okresie narzuconego prawem ograniczania metrażu rzucili się wręcz na realizację projektów marzeń, które zazwyczaj wiązały się z dużą powierzchnią.  W końcu można było rozwinąć skrzydła! To z tamtych czasów pochodzą gigantyczne niemal domy-kostki i obszerne gargamele czasu przemian. W realizacjach zamożniejszych inwestorów powierzchnia do-mów niebezpiecznie się rozrastała, sięgając niejednokrotnie kilkuset metrów. Wnętrza zmieniały się w kierunku zaspokojenia bardziej potrzeby reprezentacyjności niż funkcjonalności, co owocowało zaburzeniem pro-porcji między np. pokojem dziennym a kuchnią. To z tych czasów pochodzą domy z przerośniętą powierzchnią salonu, nierzadko dwukondygnacyjnego, wzbogaconego antresolą lub o zróżnicowanym poziomie posadzek i stosunkowo niewielką kuchnią, czy też salony kąpielowe o powierzchniach znacznie wykraczających ponad ich funkcje. Problemem budownictwa tamtych lat może być również zewnętrzna architektura. Lata 90. to czas, gdy na większą skalę zaczęto korzystać z katalogów projektów gotowych, gdzie można było znaleźć domy stosunkowo prostym kształcie, ale z rozbudowanymi detalami – dominowały tak wyśmiewane dzisiaj łuki i arkadowe podcienia, liczne balkony, których realizacja często kończyła się na wybudowaniu płyty balkonowej i wiele z nich do dzisiaj nie doczekało się balustrad. Innym znaczącym nurtem będącym również odreagowaniem na peerelowską rzeczywistość odcinającą społeczeństwo od tradycji były inspirowane dawnymi dworami ogromne domy, które budowano także na miejskich maleńkich działkach. To właśnie najczęściej budynki powstałe w okresie transformacji przysparzają dzisiaj właścicielom najwięcej problemów. Niefunkcjonalne wnętrza i koszt utrzymania przerośniętej powierzchni nie równoważy korzyści wynikających z posiadanej przestrzeni. Co więc zrobić z za dużym domem? Zdj. 1. Niefunkcjonalne wnętrza i koszt utrzymania przerośniętej powierzchni nie równoważy korzyści wynikających z posiadanej przestrzeni. HOTEL DLA PRACOWNIKÓW, BIURO CZY KAWIARNIA    Duża powierzchnia i wiele osobnych pomieszczeń mogą być atutem do prowadzenia niektórych rodzajów działalności. Najprostsze to wynajem części lub całości domu na pokoje. Gdy dom jest położony w mieście akademickim, można spróbować wynająć pokoje studentom – uzyskany czynsz pozwoli na pokrycie części kosztów eksploatacyjnych.  Zdj. 2. Gdy zamierzamy cały dom przeznaczyć do wynajęcia, można zrobić w nim hotel dla pracowników. W miejscowościach turystycznych sprawdzą się pokoje dla letników, jednak pamiętajmy, że dzisiaj turyści mają wysokie wymagania co do standardu – nie wchodzi w grę np. by pokój nie miał własnej łazienki. Gdy zamierzamy cały dom przeznaczyć do wynajęcia, można zrobić w nim hotel dla pracowników. Wydaje się to bardzo opłacalne – jeden pokój można bowiem wynająć nawet dwóm czy trzem osobom. W rozplanowaniu przestrzeni decydujące znaczenie ma zawsze liczba okien, bo każdy pokój musi mieć zapewniony dostęp do światła dziennego. Pod względem prawnym taki plan wymaga jednak od nas specjalnych działań, takich jak zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego. Jest to konieczne ze względu na przepis mówiący o zintensyfikowaniu dotychczasowego sposobu użytkowania budynku, co zmienia zasady bezpieczeństwa pożarowego – według przepisów nie będzie to już więc zwykłe mieszkanie czy budynek jednorodzinny, a obiekt zamieszkania zbiorowego. Nawet jeśli wynajem nie będzie połączony z prowadzeniem usług hotelarskich, to i tak wymaga zgłoszenia właściwemu organowi – jest to starosta lub wojewoda. Inną sprawą jest uciążliwość prowadzonej działalności. Często zdarza się, że otwarcie hotelu pracowniczego przeszkadza sąsiadom – powinniśmy się liczyć z ich niechętnym stosunkiem do naszego nowego sposobu wykorzystania domu.  Prowadzenie samemu działalności lub wynajem części domu na biuro, sklep czy kawiarnię wymaga spełnienia określonych warunków niezbędnych dla danego rodzaju usług. W przepisach prawa nie znajdziemy uniwersalnej definicji działalności, dlatego też w budynku jednorodzinnym można prowadzić różnego rodzaju działalność, byle mieściła się w ogólnie pojętym, potocznym rozumieniu usług.  Zdj. 3. Prowadzenie samemu działalności lub wynajem części domu na biuro, sklep czy kawiarnię wymaga spełnienia określonych warunków niezbędnych dla danego rodzaju usług. Pamiętajmy jednak, że w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego często możemy spotkać zapisy, zgodnie z którymi na terenach zabudowy jednorodzinnej można wykonywać tylko usługi nieuciążliwe. Wiele z punktów usługowych poza spełnieniem np. przepisów sanepidu, musi mieć wydzielone miejsca parkingowe. JEDEN DOM – KILKA MIESZKAŃ Przebudowa domu jednorodzinnego na budynek kilkurodzinny to pomysł doskonały przede wszystkim dla atrakcyjnych lokalizacji miejskich. W prestiżowych dzielnicach dużych aglomeracji coraz bardziej popularne stają się kilkurodzinne miejskie wille – takie inwestycje podejmowane są od podstaw, ale też wiele osób w taki sposób przebudowuje stare domy, a następnie sprzedaje lub wynajmuje wydzielone w budynku lokale mieszkalne. Jak z budynku jednorodzinnego zrobić wielorodzinny? Taka zmiana wymaga przede wszystkim zmiany prawnej. Zgodnie z prawem budowlanym dom mieszkalny jednorodzinny to budynek wolno stojący albo w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej, który stanowi konstrukcyjnie samodzielną całość i służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Przepis zastrzega przy tym, że w takiej inwestycji dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego mieszkalnego i jednego użytkowego o powierzchni nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej obiektu. Na początek musimy więc sprawdzić, czy na danym terenie można w ogóle realizować zabudowę wielorodzinną – jeśli nie, nie uzyskamy pozwolenia na taką przebudowę.  Zdj. 4. Jak z budynku jednorodzinnego zrobić wielorodzinny? Taka zmiana wymaga przede wszystkim zmiany prawnej. Praktyka budowy czy remontów budynków obchodząca te przepisy była jeszcze do niedawna powszechna – na etapie uzyskania pozwolenia inwestor występował z projektem domu jednorodzinnego, a po jej zakończeniu zlecał przygotowanie inwentaryzacji i występował do starostwa o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali, przedkładając rzuty z zaznaczonymi lokalami. Warunkiem wydania zaświadczenia było ustalenie, czy zgodnie z inwentaryzacją może być uznany za samodzielny w rozumieniu ustawy o własności lokali. Posiadanie zaświadczenia o samodzielności umożliwiało notarialne ustanowienie odrębnej własności mieszkań i ich sprzedaż w domu jednorodzinnym po przebytej metamorfozie. Aktualnie wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali będzie wymagało przedstawienia przez inwestora pozwolenia na budowę. JAK PRZYGOTOWAĆ DUŻY DOM DO SPRZEDAŻY O czym warto wiedzieć na starcieBardzo trudno jest sprzedać duży dom, szczególnie stary, o niemodnej architekturze. Remonty i przebudowy są kosztowne, dlatego warto mieć świadomość, że potencjalni kupcy zamiast szukać ofert na rynku wtórnym, znacznie chętniej wybudują dom od podstaw, dostosowany ściśle do swoich potrzeb. Ponadto rzadko kto obecnie dla celów wyłącznie mieszkaniowych potrzebuje kilkuset metrów – najczęściej poszukiwanymi domami są te o wielkości do 150 m2. Trudno nam będzie też ukryć mankamenty techniczne budynku – osoby zainteresowane domem mogą oczekiwać od nas rachunków za ogrzewanie z ostatniego okresu, poza tym coraz częstszą praktyką podczas kupna jest oglądanie budynku ze specjalistą, który oceni stan techniczny. Nie czas na sentymentyJak ocenić wartość rynkową swojego domu? Wiele osób popełnia błąd, wystawiając dom z zawyżoną ceną jedynie na podstawie własnych, niczym nie popartych wyobrażeń. Potem zmuszeni są do kilkukrotnej obniżki, bo okazuje się, że w ogóle nie było chętnych. Jak twierdzą znawcy rynku nieruchomości, jedną z największych przeszkód na drodze do szybkiej sprzedaży domu często jest mentalna bariera samych sprzedających. W końcu pod własnym, rodzinnym dachem zostawili sporo wspomnień – spędzili tu dużą część życia, a w budowę i wykończenie domu włożyli wiele pieniędzy, wysiłku, a także własnego zdrowia. To sprawia, że sprzedający nierzadko oczekują ceny, której nikt z kupujących nie chce zapłacić. Na wszelkie próby negocjacji reagują bardzo emocjonalnie, jeżeli propozycje kupujących oddalają się od ich własnych wyobrażeń na temat wartości domu. Często w trakcie transakcji sprzedający denerwuje się, że kupujący chciałby kupić jego dom za „pół darmo”, a kupujący patrzy na sprzedającego jak na zdziercę, który chce sprzedać nieruchomość za wyolbrzymioną cenę. Jeśli nie chcemy, by nasz dom stał przez lata pusty, pożegnajmy sentymenty. Skupmy się raczej na rynkowych realiach.  Realna ocena domuBy ocenić wartość rynkową swojego domu, należy sprawdzać nie tyle ceny nieruchomości wystawione na sprzedaż w okolicy, ale ceny transakcyjne. Jeszcze lepiej zlecić wycenę nieruchomości rzeczoznawcy – profesjonalna wycena urealni nasze oczekiwania, a ponadto dostarczy argumentów przy rozmowach z potencjalnymi kupującymi. Zgromadźmy rachunki za eksploatację, które pozwolą rozeznać się kupującym w faktycznych kosztach utrzymania domu – zarówno latem, jak i zimą. Jeżeli zdecydujemy się skorzystać z pomocy pośrednika,  poszukajmy jednej agencji, która aktywnie zajmie się sprzedażą.  Atuty otoczenia Argumentem przemawiającym za kupnem starego domu do remontu może być jego położenie – atrakcyjna, niepowtarzalna działka położona w okolicy, gdzie ceny gruntów budowlanych są bardzo wysokie. Liczą się też walory widokowe, i to zarówno te wynikające z umiejscowienia budynku w krajobrazie, jak i z atrakcyjnego wizualnie sąsiedztwa. Ogromnym plusem może być dobrze zaaranżowany ogród – w cenie są starodrzew, zadbane rabaty oraz mała architektura.  Home stagingPrzed wizytą ewentualnych kupców, przewietrzmy pomieszczenia. Nieprzyjemne zapachy czy kręcące się po domu zwierzęta w trakcie wizyty kupujących są niedopuszczalne. Posprzątajmy porządnie dom i otoczenie – bałagan i zbyt duże nagromadzenie rzeczy obecnego właściciela utrudniają potencjalnemu kupującemu podjęcie decyzji. Usuńmy z pomieszczeń wszelkie osobiste pamiątki, zdjęcia czy portrety. Oglądający od razu będą planować w myślach własne zagospodarowanie pomieszczeń. Zagracone wnętrza i zaniedbane podwórko może im to utrudnić.  Profesjonalna ofertaTworząc ofertę do internetu, dopracujmy opis swojego domu, łącznie z podkreśleniem atutów okolicy i przedstawieniem pomysłów na jego wykorzystanie – to otwiera nowe możliwości i może przyciągnąć nowych klientów. Dobrym pomysłem jest stworzenie kilku ofert tego samego domu z podpowiedzią różnego przeznaczenia, np. dom dla dużej rodziny, dom idealny na hotel pracowniczy, budynek na dom opieki. W ofercie opisujemy dokładnie samą nieruchomość, materiały, z których została wykonana oraz przeprowadzone remonty. Warto zamieścić również plan pomieszczeń oraz opisać możliwości zmiany ich przeznaczenia.  Dobre zdjęcia Są niezbędnym elementem profesjonalnie przygotowanej oferty. To ciągle element niedoceniany – tymczasem to tylko zdjęcia są w stanie przyciągnąć klientów do nieruchomości. Powinny być one wykonane przy odpowiednim świetle dziennym, ale jeśli nieruchomość ma efektowne oświetlenie zewnętrzne, warto zrobić również zdjęcia wieczorne. Do zdjęć wybierajmy zarówno kadry ukazujące cały budynek, jak i detale obrazujące klimat posesji, który szczególnie chcemy podkreślić. Dodatkowo, coraz częściej stosuje się także wirtualne wizyty. Pozwalają one potencjalnym kupującym wstępnie zorientować się, jak wygląda oferowany dom.